Изменения в механизме долевого строительства жилья, предлагаемые Минстроем России, сегодня стали темой совещания в администрации главы республики. Согласно законопроекту, с 1 марта 2016 года планируется ужесточить требования по размеру собственного капитала и прозрачности деятельности застройщиков, а также расширить полномочия контролирующих органов. Эксперты в целом положительно оценили законопроект, однако отметили, что он ориентирован, прежде всего, на крупные города и может негативно сказаться на строительном рынке Коми.

Фото Кирилла Затрутина

В начале совещания председатель правительства Коми Владимир Тукмаков отметил, что нестабильное состояние российской экономики создает предпосылки к обострению ситуации на рынке долевого строительства жилья, в связи с этим Госдума России подготовила поправки в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…». Обсудить изменения в механизме долевого строительства и их возможное влияние на строительную отрасль региона, а также представить свои предложения российским парламентариям собрались члены правительства республики, депутаты Госсовета Коми, представители компаний-застройщиков, кредитных учреждений, страховых компаний и общественники.

Как сообщил председатель комитета по налогам и экономической политике Госсовета Коми Дмитрий Шатохин, законопроект был внесен в Госдуму России в конце декабря прошлого года и уже прошел первое чтение, поэтому регионы имеют сжатые сроки для разработки и внесения своих поправок и предложений.

- Цель проекта - это защита прав граждан, участвующих в долевом строительстве, и повышение прозрачности компаний-застройщиков. Его положительные моменты – это повышение надежности механизма долевого строительства, введение дополнительных требований, которые отсекут ненадежных застройщиков, а также создание единого электронного реестра застройщиков и повышение открытости информации о них, - рассказал Дмитрий Шатохин.

В то же время законодательная инициатива вызывает опасения. По его словам, среди них административные нюансы, так как закон требует принятия большого числа нормативных актов, отсутствие которых замедлит его исполнение. Кроме того при строгих условиях по предоставлению информации для застройщиков непонятна мера ответственности в случае их неисполнения. Также Дмитрий Шатохин отметил ужесточение требований к застройщикам в целом и озвучил мнение экспертов, согласно которому нового законопроекту не соответствуют 60 процентов участников долевого строительства в Москве, и половина - в Калининградской области.

Подробнее об предлагаемых изменениях рассказала исполняющая обязанности руководителя республиканской Службы строительного, жилищного и технического надзора (контроля) Любовь Доронина. По ее словам, разработанный Минстроем России законопроект предусматривает нововведения, разбитые на три этапа.

С 1 марта 2016 года он призван обеспечить информационную открытость застройщиков и расширить полномочия контролирующих органов. Так, право привлекать деньги дольщиков получат только застройщики, чей собственный капитал составляет на менее пяти процентов от величины, рассчитываемой как произведение общей площади жилых помещений в строящемся доме на среднюю цену одного квадратного метра жилья. Если речь идет о нескольких застройщиках, заключивших договор поручительства, эта сумма должна составлять не менее одного миллиарда рублей.

Кроме того, застройщик не должен: иметь неисполненные предписания об устранении нарушений требований к капиталу, находиться в процедуре банкротства, ликвидации или приостановления деятельности, числиться в реестре недобросовестных застройщиков, иметь налоговые недоимки. Также у руководителя и главного бухгалтера компании должна отсутствовать судимость за экономические преступления.

Для большей информационной открытости предлагается обязать застройщиков размещать на своем сайте информацию по каждому объекту: аудиторское заключение, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию ранее введенных объектов, проектную декларацию и многие другие данные.

Также планируется расширить полномочия надзорных органов в части контроля за использование средств дольщиков, соблюдением застройщиком графиков строительства и привлечением денежных средств граждан.

На втором этапе, с 1 июля 2016 года, предлагается создать единый реестр застройщиков с общедоступными сведениями, размещенными на официальном сайте федерального органа исполнительной власти.

Третий этап, с 1 января 2017 года, подразумевает расширение перечня целевого использования средств дольщиков. В новой редакции их можно будет использовать в том числе на развитие и комплексное освоение застроенной территории, возмещение затрат на уплату процентов по целевым кредитам и на государственную регистрацию договоров долевого участия.

Помимо этого, предлагается ввести механизм банковского проектного финансирования строительства в качестве альтернативы действующему механизму привлечения средств дольщиков самими застройщиками. Условиями для этого станут страхование гражданской ответственности застройщика и залог, а право использовать новый механизм получат банки с величиной собственных средств не менее 20 млрд рублей.

- Счет-эскроу или блокированный счет открывается банком для учета и блокирования денежных средств дольщиков в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве. В свою очередь банк выдает застройщику кредит, а также контролирует его целевое использование. После подписания между дольщиком и застройщиком акта приема-передачи жилья, банк передает застройщику накопленные средства дольщиков, - пояснила альтернативный механизм Любовь Доронина.

Генеральный директор ЗАО «Комижилстрой» Дмитрий Тараканов сразу обратил внимание на то, что в законопроекте некорректно указан размер собственного капитала застройщика. В частности не прописано, что им считать: размер уставного капитала или размер чистых активов на момент заключения договора.

- Если все вдруг решат, что собственный капитал - это уставной капитал, то 2 марта на всех застройщиков обрушатся звонки из Москвы из разных фирм, у которых уставной капитал ровно один миллиард. Там за небольшую денежку можно будет заключить любой договор поручительства, и дольщики все равно не будут никем защищены. Если это размер чистых активов, мы должны учитывать, что когда мы заключаем договоры долевого участия, то размер чистых активов на момент заключения первого будет составлять одну цифру, а каждый последующий будет его уменьшать. К концу стройки получается, что размер чистых активов уменьшается. При сдаче ежеквартальной отчетности нас каждый раз будут штрафовать, потому что у нас размер капитала уменьшился по сравнению с тем, что было, - отметил Дмитрий Тараканов.

По мнению управляющего Коми отделением Западно-Уральского банка Сбербанка России Сергея Суслопарова, ужесточение требований к строительной индустрии уменьшит количество участников рынка, в то время как эффективность отрасли определяется наличием конкуренции и обилием игроков.

- У меня очень серьезное беспокойство за строителей. Я не знаю ни одного строителя в регионе с миллиардом рублей чистых активов. Пока, я вижу, что это может привести к обратному эффекту и усугубить ситуацию в отрасли, еще более осложнив жизнь застройщикам, - высказался Сергей Суслопаров.

Генеральный директор ОАО «Горстрой» Тамара Уланова в целом положительно отнеслась к законопроекту, но отметила, что сейчас не самое лучшее время, чтобы ужесточать требования.

- Сегодня спрос значительно отстает от предложения и будет отставать дальше, потому что мы знаем ситуацию с зарплатами в разных отраслях. У нас очень большой дефицит дольщиков, а толчка в развитии долевого строительства не намечается, - рассказала она.

Кроме того, руководителя компании-застройщика смутил новый механизм банковского проектного финансирования.

- У нас открываются счета-эксроу, где дольщики будут накапливать деньги, которые будут обесцениваться при нашем уровне инфляции. Не сказано, что это депозит и средства будут увеличиваться, то есть, грубо говоря, банки будут аккумулировать средства дольщиков, но пойдут они не на строительство, а на улучшение финансового положения банков. Они же будут давать нам кредиты, какие там будут процентные ставки, никто не знает. Это непременно приведет к удорожанию строительства, - подчеркнула Тамара Уланова.

По ее мнению, сроки вступления законопроекта в силу следует отложить, чтобы рынок успел подготовиться, а один провал не перерос в другой.

Дмитрий Тараканов указал на еще одну ошибку в законопроекте. По его словам, ни новая, ни старая его редакции не предусматривают понятной процедуры наложения взысканий на нарушителей.

- Да, этот закон ставит барьеры застройщикам, которые не соответствуют определенным признакам в начале строительства, но если что-то с ними произошло дальше, как это все будет реализовано? Каждый раз, принимая эти законы, мы делаем дольщика обманутым дважды, - сказал Дмитрий Тараканов, выразив мнение, что новый закон для дольщиков ничего не поменяет.

Свои замечания по законопроекту высказал и сопредседатель регионального штаба ОНФ в Коми Павел Поташов. По его мнению, после введения нового законопроекта в республике будет просто некому строить.

- Во-первых, этот миллиард наверняка еще будет индексироваться, таковы тенденции. Второй момент: на сегодня валютные вклады в банках увеличились в пять раз, люди не доверяют вложению в недвижимость, они доверяют зеленому цвету бумаги. Десять лет назад на заседании правительства Республики Коми рассматривался вопрос о повышении налогов на малый бизнес. Мы очень просили тогда отнестись с пониманием к местным розничным сетям, нам сказали, никто сюда не придет - чем это завершилось, все знают. Этот закон, на мой взгляд, открывает двери в регион федеральным строителям. И так тяжело строителям: себестоимость высока, рентабельность низкая. Мы можем придти к ситуации, когда в республике будет просто некому строить, - заявил Павел Поташов.

Исполнительный директор республиканского Фонда развития жилищного строительства Александр Реслер отметил, что законопроект тяжело накладывается на реалии региона, так как писался не для Коми. Однако он заявил, что вводить его надо именно сейчас - в ситуации, когда хуже уже точно не будет.

- По статистике 80 процентов обманутых дольщиков находятся в Москве, области и городах-миллионниках, только 15-20 процентов - это вся остальная Россия. Поправки в закон экстраполированы на крупного застройщика, как его не адаптируй к нам, все равно не подойдет. Принимать его надо, достаточно целостный закон сам по себе. Делается нормальная зачистка рынка, нормального застройщика это не может не радовать. Объем «долевки», которая попадет к надежным застройщикам, увеличится, - отметил Александр Реслер.

Председатель правительства Коми Владимир Тукмаков предложил всем присутствующим представить свои предложения к законопроекту в Службу строительного, жилищного и технического надзора (контроля) Коми, которая обработает и передаст их в региональный парламент для последующего внесения в Госдуму России.