Независимый оценщик Виктор Полищук проанализировал состояние рынка недвижимости столицы Коми. Опираясь на данные из открытых источников, автор публикации делает вывод о том, что столько нового жилья Сыктывкару сейчас не надо, и прогнозирует дальнейшее падение цен на квартиры.

Фото Ивана Федосеева

Рынок недвижимости любого населенного пункта зависит от следующих факторов:

• Численность работающих
• Перспективы роста численности
• Количество денег, которые люди могут направить на покупку недвижимости

Для наглядности покажем динамику изменения средней стоимости 1 кв. м жилья в Сыктывкаре:

График №1

Глядя на этот график, хочется понять причины резкого роста стоимости недвижимости Сыктывкара в 2006 году.

До 2006 года цена на недвижимость росла плавно, без резких скачков: по нашим данным, с конца 2003 года по начало 2006 года рост составил 30%. Что же произошло в 2006 в нашем городе? Смотрим на таблицу №1.

Таблица №1

Как видно из таблицы №1, в 2006 году началось массовое кредитование населения, в том числе и на покупку недвижимости, что и вызвало ажиотажный рост ее стоимости - более чем в 2,5 раза. Рост был такой сильный, что потом в течение трех лет недвижимость падала в цене. Рост возобновился только в конце 2009 года и продолжался до начала 2013-го.

Теперь давайте проанализируем факторы, от которых зависит рынок недвижимости.

Демография Сыктывкара

Посмотрим на численность работающих:

Таблица №2

Как видно из таблицы №2, численность работающих в Сыктывкаре неуклонно падает. По данным налоговой инспекции, в столице Коми также падает численность зарегистрированных ИП и малых предприятий. Падение числа работающих говорит об оттоке экономически активного населения.

Проанализируем изменение численности жителей нашего города:

Таблица №3

Таблица №3 позволяет сделать следующие выводы:

1. До 2010 года рост числа жителей Сыктывкара был связан с положительным миграционным притоком людей в город.
2. С 2010 по 2014 год население Сыктывкара прирастало как за счет положительной миграции, так и за счет естественного прироста.
3. В 2014 году в городе сменились миграционные потоки. Это первый год, когда из города уехало больше людей, чем в него приехало.
4. Численность населения за последние годы растет только за счет увеличения числа людей старше трудоспособного возраста. Численность населения трудоспособного возраста и младше на протяжении семи почти постоянна, а численность людей пенсионного возраста растет. Скоро в нашем городе численность пенсионеров сравняется с численностью работающего населения.
5. Из первых четырех пунктов можно сделать вывод, что численность населения Сыктывкара может скоро перестать расти и даже, возможно, начнет падать.

Анализ финансовых возможностей жителей Сыктывкара

Могут ли сыктывкарцы позволить себе увеличение жилищных условий в ближайшем будущем?

Таблица №4

Как видно из таблицы №4, свободные денежные средства, которые можно направить на покупку квартиры, у населения сокращаются второй год подряд. Цены на недвижимость - по идее - должны были начать своё падение еще в 2014-ом, но вера населения в недвижимость, как самый надежный актив, и огромные количество кредитных средств, предоставленных населению в 2014 году, приостановили процесс.

Давайте проанализируем основные статистические данные, которые влияют на рынок недвижимости сейчас.

Таблица №5

Выводы, которые можно сделать на основании таблицы №5 на краткосрочную перспективу:

1. Колоссальная закредитованность населения Республики Коми и Сыктывкара. При росте свободных денежных средств населения на 42,4% с 2009 по 2015 год кредиторская задолженность по всем кредитов выросла в 3,6 раза. Большая закредитованность населения в настоящий момент вызовет падание покупательской способности населения.
2. Резкое падение реальных доходов населения в последние два года, что вызывает падение спроса на товары не первой необходимости.
3. Большой объем строительства нового жилья.

Может, в нашем городе мало жилья, и его необходимо строить в больших количествах? Давайте рассмотрим и этот вопрос.

Жилая недвижимость Сыктывкара

Таблица №6

Динамика обеспеченности жильем населения городов РФ, м²/человек

Таблица №7

График №2

Как видно из таблиц №№6,7 обеспеченность жилой площадью одного жителя Сыктывкара соответствует средней по России. То есть острой необходимости в строительстве большого количества жилья в городе Сыктывкаре сейчас нет.

Главные тенденции:

1. Падение численности экономически активного населения в Сыктывкаре, что вызывает падение спроса на строительство новых домов.

2. Большой объем кредиторской задолженности жителей города Сыктывкара, в том числе - большой объем кредитов на покупку жилья.

3. Падение реальных доходов населения. К чему приводит падение доходов населения, хорошо видно по графику №2.

4. По динамике 2013-2014 годов можно сделать вывод, что в Сыктывкаре объем нового строительства не должен превышать 50 000 – 70 000 кв. м в год.

5. В настоящий момент в Сыктывкаре заложен большой объем нового строительства (за девять месяцев в Республики Коми построено жилья на 25% больше чем за аналогичный период 2014 года), что не соответствует сложившемуся в настоящий момент спросу на жилье. Несоответствие спроса и предложения вызовет в ближайшее время дальнейшее падение цен на недвижимость, приведет к банкротству ряда строительных компаний и к отсутствию в ближайшей перспективе желания начинать строительства новых многоквартирных домов.

Как можно побороть сложившиеся тенденции:

1. Необходима продуманная программа по увеличению количество рабочих мест в городе Сыктывкаре.

2. Необходимо развивать город так, чтобы в него многим хотелось приехать и остаться тут жить (это касается, в первую очереь, жителей северных регионов нашей республики), иначе столица Коми в скором времени рискует превратиться в город наподобие Печоры или Инты.

При написании статьи использовались материалы сайтов http://167000.ru/stat/?city=1&period=120, http://www.cbr.ru/statistics/?PrtId=ipoteka, http://rusfact.ru/node/28, http://komi.gks.ru/, http://www.cbr.ru.