Администрации города придется заплатить собственнику недвижимости на 600 тыс. рублей больше, чем планировалось изначально.

Фото БНК

Мэрия столицы Коми уже два года расчищает территорию бывшего городского рынка, выкупая строения и земельные участки, чтобы в будущем там можно было построить школу на 600 мест. Некоторые собственники не согласились с предложенной ценой, поэтому урегулирование спора происходит в суде.

В мае 2019 года администрация города издала постановление об изъятии недвижимости, в том числе 1/2 доли земельного участка площадью 464 квадратных метра и помещение площадью 117,6 квадратного метра, расположенных по адресу: улица Орджоникидзе, 50/7. Мэрия предложила выплатить собственнику недвижимости — ООО «Меркурий» — 3,6 млн рублей. В такую сумму определил стоимость изымаемых объектов нанятый оценщик — предприниматель А.Елькин. Компанию эта цена не устроила. Поэтому мэрия обратилась в Арбитражный суд, попросив изъять у компании недвижимость и выплатить ей названную сумму.

Во время процесса «Меркурий» ходатайствовал о проведении новой оценки стоимости имущества, предложив сделать это предпринимателю Елене Струневской. Суд согласился с этим. Заключение было готово в январе 2021 года. В нем эксперт указала, что стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 14 января 2021 года составляет 4 млн 296 тыс. рублей (в том числе стоимость земельного участка — 367 тыс.). Кроме того, указала оценщик, должны учитываться и убытки, связанные с государственной регистрацией прав на объекты недвижимости. Размер упущенной выгоды она рассчитать не смогла, так как не было информации о размере арендной платы.

С такой ценой не согласилась мэрия. Администрация Сыктывкара представила в суд рецензию оценщика В.Морозова, который указал на ошибки в расчетах. Он посчитал, что рыночная стоимость объекта искажена, что эксперт в целях оценки не принял во внимание аналогичные объекты, расположенные в том же районе, а также отказался от применения доходного подхода. Однако суд согласился с выбранной Еленой Струневской сравнительной методики, по которой стоимость определяется исходя из объявлений о продаже объектов-аналогов.

В апреле иск мэрии был удовлетворен частично. Суд постановил изъять землю и помещение у ООО «Меркурий», а администрацию Сыктывкара — выплатить за эту недвижимость 4 млн 318 тыс. рублей.

Администрация города обжаловала это решение, указав в апелляционной жалобе, что решение суда первой инстанции по выкупной цене является незаконным и необоснованным.

Мэрия выразила несогласие с выводами эксперта о величине рыночной стоимости имущества. По мнению чиновников, эксперт при расчете стоимости помещений при использовании сравнительного подхода не применил поправки на тип объекта, местоположение аналогов. Кроме того, считают в мэрии, расчет стоимости методом прямой капитализации является арифметически неправильным. Также заключение судебной экспертизы не в полной мере отвечает требованиям закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а вот ранее определенная выкупная цена в размере 3,6 млн рублей является достоверной.

Тем не менее Второй арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены или изменения предыдущего судебного решения.

«Суд правомерно исходил из отсутствия в деле доказательств завышения экспертом рыночной стоимости имущества. Также судом учтено, что согласно представленной истцом рецензии на заключение судебной экспертизы, выполненной оценщиком В.Морозовым, средняя стоимость 1 квадратного метра превышает размер, установленный экспертом. Учитывая, что предложенная выкупная цена изымаемого имущества не соответствовала величине рыночной стоимости по состоянию на 29 июля 2019 года, суд правомерно установил выкупную цену исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, равной 4318000 рублей», — говорится в решении Второго арбитражного апелляционного суда.

Указав, что дело судом первой инстанции рассмотрено полно и всесторонне, апелляционная инстанция в начале июля оставила то решение в силе, а жалобу мэрии Сыктывкара — без удовлетворения. Однако и это решение может быть обжаловано в Арбитражном суде Волго-Вятского округа.

Это был не первый спор о стоимости изымаемого имущества. В 2020 году по поводу цены недвижимости мэрия судилась с Союзом потребительских обществ республики. Первоначально администрация предлагала заплатить за земельный участок площадью 314 квадратных метров и нежилое здание площадью 64 «квадрата» 2,37 млн рублей. Но после экспертизы, которую также провела Елена Струневская, суд увеличил размер выкупа до 3,45 млн. Мэрия оспорила это решение, и Второй апелляционный арбитражный суд снизил стоимость изымаемой недвижимости до 2 млн 979 тыс. рублей.

Городской рынок закрылся в 2014 году, но некоторые предприниматели продолжали продавать вещи рядом с ним в течение нескольких лет. Сейчас территория пустует. О строительстве школы на 600 мест заговорили в 2015-м, проект представили в 2018-м. Общая площадь здания составит 4,3 тыс. квадратных метров. Около учебного заведения будут зона отдыха, парковка, спортивная площадка, небольшой сквер.

Кирилл Наумов