Мэрия столицы Коми продолжает расчищать территорию бывшего городского рынка, выкупая строения и земельные участки, чтобы в будущем там можно было построить школу. Некоторые предприниматели согласились с предложенной ценой, другие стали спорить о выкупных суммах в суде.

Фото БНК

В мае 2019 года было издано постановление об изъятии путем выкупа недвижимости для возведения школы на 600 мест в районе улиц Орджоникидзе — Карла Маркса — Красных партизан. В документе приводится перечень участков и зданий, которые предлагается выкупить. Они находились в частной собственности. По поручению администрации города была проведена оценка имущества, но с ней согласились не все. Разбирательства продолжились в суде.

Арбитражный суд Коми рассмотрел иск администрации Сыктывкара к Союзу потребительских обществ республики. Мэрия потребовала изъять для муниципальных нужд земельный участок площадью 314 квадратных метров и нежилое здание площадью 64 «квадрата», расположенных на улице Орджоникидзе, с установлением суммы выкупа в размере 2,37 млн рублей.

Владелец недвижимости не согласился с предложенной выкупной ценой, заявив, что отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства. Союз потребительских обществ ходатайствовал о проведении экспертизы, суд поручил провести ее индивидуальному предпринимателю Е.Струневской.

Эксперт определила, что стоимость спорного объекта недвижимости составляет 2 млн 957 тыс. рублей. Кроме того, убытки, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимость, она оценила в 72 тыс., а размер упущенной выгоды — в 428,3 тыс.

С этим уже не согласилась мэрия, заявив ходатайство о проведении повторной экспертизы. В администрации города указали, что эксперт не приняла во внимание аналогичные объекты, расположенные в том же районе (на улицах Орджоникидзе и Карла Маркса, Октябрьском проспекте), а также отказалась от применения доходного подхода (если бы такой способ оценки использовали, то цена снизилась бы на 200-450 тыс. рублей).

В суде эксперт Е.Струневская пояснила, что предлагаемые мэрией в качестве аналога помещения в доме №51 по улице Орджоникидзе имеют значительно большую площадь, поэтому использовать стоимость одного «квадрата» в нем при оценке спорного здания некорректно. А офис на шестом этаже в доме №49А по Орджоникидзе имеет совершенно другое назначение. Отказ от применения доходного подхода был вызван тем, что не было данных для расчета потенциального дохода по аналогичным зданиям, это привело бы к искажению рыночной стоимости. При расчете упущенной выгоды доход определялся на основании договора аренды.

Выслушав эксперта, Арбитражный суд не нашел оснований для назначения повторной экспертизы. Для этого было несколько причин: эксперт определила среднюю стоимость квадратного метра в меньшей сумме (около 46 тыс. рублей), в то время как мэрия исходила из величины 49,3 тыс., при расчете убытков эксперт учла не только размер арендных платежей, но и расходы арендодателя, не было доказательств о внесении денег на депозитный счет суда в размере, достаточном для оплаты услуг эксперта.

В итоге суд посчитал возможным установить компенсацию за изъятие имущества в размере 3,45 млн рублей, в которую вошли стоимость здания и земли, расходы на регистрацию недвижимости и упущенная выгода.

Городской рынок закрылся в 2014 году, но некоторые предприниматели продолжали продавать вещи рядом с ним в течение нескольких лет. Сейчас территория пустует. О строительстве школы на 600 мест заговорили в 2015-м, проект представили в 2018-м. Общая площадь здания составит 4,3 тыс. квадратных метров. Около учебного заведения будут зона отдыха, парковка, спортивная площадка, небольшой сквер.