Тема недвижимости остается актуальной во все времена. К сожалению, наши дома не вечны, к счастью, дети растут, появляются новые семьи, молодежь хочет жить отдельно. А это значит, пришло время позаботиться о приобретении нового дома. Какова сегодня ситуация на рынке недвижимости? Ждать ли очередных ценопадов или уже сегодня стоит позаботиться о покупке? Что лучше – новострой или «вторичка»? Об этом и многом другом в интервью БНК с директором дополнительного офиса «Орбита» группы компаний «КС-Альфа» Андреем Булышевым.

Фото Виктора Бобыря, «КС-Альфа»

- Андрей, каковы последние тенденции на рынке недвижимости Сыктывкара? Что происходит с ценами на жилье?

- Если рассматривать ситуацию за 10 лет, то можно отметить, что пик низких цен был в самом конце 2009 года, в период первого кризиса. Тогда средняя стоимость квадратного метра была чуть выше 35 тысяч рублей за квадратный метр. Пик высоких цен пришелся на середину 2013 года – цена выросла до 65 тысяч. Даже для нас это был нонсенс, так как все понимали, что жилье в Сыктывкаре не может стоить так дорого, продаваться практически по питерским ценам. С середины 2013 года цена постепенно снижалась. Сегодня квадратный метр по городу стоит в среднем 50,5 тысяч рублей, с мая 2017 года он подешевел примерно на полторы тысячи. Этот уровень держится уже пятый месяц. Можно сказать, что мы, наконец, пришли к адекватным для города ценам. Считаю, что сегодня удачное время для приобретения квартиры.

- И все-таки, сегодня на новострой цены ниже, чем на вторичном рынке. Есть регионы, где складывается обратная ситуация. Например, в Москве. С чем связана такая градация?

- У нас немного другая ситуация. У нас вторичный рынок всегда пользовался большим спросом. И сегодня эта доля превышает однозначно. Самое главное – время. Не каждый клиент может долго ждать, чтобы приобрести квартиру. Вес хотят сразу же въехать и жить. Хотя, мы делали экономические расчёты, и, все равно, в строящемся доме квартиры покупать выгоднее.

Хочу привести пример со старой «хрущёвкой». Квартира площадью 30 квадратных метров еще 1,5-2 года назад стоила 2,1 миллиона рублей, еще и в ужасном состоянии. Что предлагали мы, застройщики? Такого же плана квартиру мы предлагали за 1,5 миллиона рублей, плюс в ремонт пришлось бы вложить 300 тысяч, плюс 200 тысяч рублей на аренду жилья пока строится дом. В итоге выходило 2 миллиона рублей. К чему пришли? Та же квартира в «хрущёвке» сегодня стоит 1,6 миллиона рублей. Квартира в новостройке с отделкой за это время подорожала до 2,3 миллионов рублей. А прошло только два года. Мы хотим сказать, что все жильё старше 20 лет в будущем будет только дешеветь. Не думайте, что вашу недвижимость в таком возрастном доме можно будет продать дороже.

Или, к примеру, четыре года назад люди покупали малосемейку за миллион, из которого 800 тысяч – это ипотека. Сегодня ее можно продать только за 450-500 тысяч рублей. То есть ипотека обошлась гораздо дороже, чем стоимость жилья на сегодняшний день.

- Несколько лет назад был период, когда дом раскупался ещё на стадии проекта. Как сегодня обстоят дела?

- Сейчас точно такая же ситуация, у нас нет проблем в реализации строящейся недвижимости. Все дома, все квартиры, как правило, распродаются до окончания строительства. Причем, как у нашей компании, так и у конкурентов.

- Будут ли цены падать на новострой?

- Нет, уже не будут. Они и сегодня на грани рентабельности. Возможна какая-то коррекция, но она связана только с неликвидными районами города, например, окраинами. В центральной части города, к сожалению, падение цен невозможно. Цена зависит от выкупной стоимости земли, составляющей стройматериалов, что не позволяет падать в цене квадратным метрам. Это не только наше мнение, но и мнение федеральных экспертов. Строительный рынок в России развивается циклично. Сейчас мы находимся в некоторой стагнации с тенденцией понижения цены.

Недвижимость мы можем разделить как минимум на три сегмента: новостройки, относительно новое вторичное жилье до 15 лет, старое вторичное жилье - свыше 20 лет. Общежития, «хрущевки» уже изжили свое и сегодня признаются не соответствующими элементарным нормам.

В целом по рынку недвижимости до 2024 года прогнозируется спад еще на 20-25%. Старая недвижимость будет падать в цене практически до 40%. Достаточно хорошее вторичное жилье от 5 – до 10 лет, это те же новостройки только с ремонтом, они будут держать свою стоимость. А если и будет снижение цены в этом сегменте, то не более чем на 10-15%. А в новострое уже падения не будет.

- Какой сегодня тренд на жилье в Сыктывкаре, какие квартиры пользуются спросом?

- На протяжении нескольких лет основным трендом остается, всё-таки, жилье эконом-класса, это однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Растет спрос на хорошие трехкомнатные квартиры.

- Что подразумевается под хорошей трехкомнатной квартирой?

- Это квартира в центральной части города, площадью до 90 квадратных метров. И, самое главное, чтобы дома были компактные, не более 80 квартир, а не по 200-300.

- Однокомнатные квартиры у какой категории населения пользуются спросом?

- У молодежи и для молодежи. Либо родители покупают для своих детей, либо молодежь в ипотеку заходит.

- А трёхкомнатные?

- Сегодня очень много семей с двумя и тремя детками. Многие получили сертификаты на материальный капитал, в связи с этим и расширяют жилплощадь. Особенно если дети разнополые.

- Вы в своих домах сколько процентов площади планируете под трехкомнатные квартиры?

- Процентов 15 максимум, всё остальное под одно- и двухкомнатные, но с возможностью объединения. То есть у нас есть возможность смоделировать жилплощадь на начальной стадии.

- Ожидается ли снижение процентной ставки по ипотеке?

- В феврале в Сочи на одном из форумов Герман Греф заявил о том, что до конца года ипотечная ставка снизится до 7,5%. Мы тогда не верили, даже смеялись. И что получается сегодня? Ипотека предлагается на новостройки за 7,5%.

- Серьёзно повлияло снижение процентных ставок? Продажи резко подскочили?

- Взрыва не было, но это повлияло на самих клиентов, на их спокойствие при выборе «вторички» или «первички» и, вообще, на покупательскую способность. Несомненно, процентная ставка сегодня является локомотивом сделок.

- Бытует мнение, если уж в недвижимость деньги вложил, то ты их не потеряешь. Какую квартиру вы бы посоветовали приобретать?

- На мой взгляд, стоит вкладывать в ликвидную недвижимость в центре города. Это стандартность оптимальных квадратур. Для «однушек», например, это 35- 37 квадратных метров, для двухкомнатной квартиры - это 55 квадратных метров, для «трешки» до 80 квадратных метров. В центральной части города они никогда не будут дешевыми. Я считаю, что деньги здесь точно не потеряешь. Да, может быть на окраинах города - это проблема, но не для центральной части города. Еще сам Дональд Трамп говорил, что для недвижимости в первую очередь важно место, место и место.